“Bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”

PV: Hiện dự thảo luật đất đai sửa đổi đang lấy ý kiến rộng rãi, có nhiều ý kiến khác nhau về bỏ khung giá đất quy định của Nhà nước. Tiến sĩ nhận định thế nào về vấn đề này?

TS. Nguyễn Văn Vẹn: Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều ý kiến đề xuất liên quan đến việc “bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, theo tôi đây là kiến nghị đột phá đổi mới cơ chế chính sách điều hành giá. Như chúng ta đã biết, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia; quyền sử dụng đất là “sản phẩm hàng hóa cần thiết, cơ bản” gắn với mọi hoạt động đời sống của con người. Việc bỏ khung giá đất không có nghĩa là hạn chế vai trò điều hành giá của Chính phủ mà là trao thẩm quyền chủ động cho Chính phủ quyết định giá đất, giao đất linh hoạt khi tham gia điều tiết thị trường theo cơ chế “linh hoạt đặc biệt” nhằm điều tiết kịp thời, phản ứng nhanh những bất lợi thị trường, thực hiện đầy đủ theo nguyên tắc thị trường và tuân theo quy luật cung - cầu, tạo ra sự ổn định, khắc phục khe hở lợi dụng khung giá đất cố định để trục lợi, khắc phục tiêu cực do bắt tay làm giá, thổi giá tạo cung - cầu giả để thao túng, lủng đoạn thị trường. Tôi cho rằng, đây là sự điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi phù hợp với mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.

PV: Tiến sỹ có nhận xét gì về sự chênh lệch “giá thị trường thật” đất đai, bất động sản giữa khung giá quy định của nhà nước?

TS. Nguyễn Văn Vẹn: Như chúng ta đã biết, hiện nay đất đai đang vận hành hai giá, đó là khung giá quy định của nhà nước và giá thị trường. Cơ chế, chính sách quản lý giá đã và đang được cải tiến liên tục dần đi vào vận hành nề nếp, khoa học, song chúng ta cần nhìn nhận thực tế điều hành giá thị trường còn tồn tại bất cập, thiếu chặt chẽ, định giá đất đai, bất động sản nhiều nơi còn lúng túng, quan hệ cung - cầu, giá cả cân bằng đúng bản chất thật chưa đạt kỳ vọng. Qua nhiều hội thảo, tọa đàm khoa học có khá nhiều ý kiến, dưới nhiều góc nhìn khác nhau, từ các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý, Chính phủ nhận diện chỉ ra minh chứng tiêu cực, hạn chế quá trình vận hành quản lý đất đai, bất động sản, trong đó có nguyên nhân khe hở chênh lệch khung giá nhà nước quy định và giá thị trường. Như truyền thông đưa tin, nhiều ý kiến khuyến nghị giải pháp tháo gỡ theo hướng, nên sửa đổi Luật Đất đai bỏ khung giá Nhà nước quy định và điều hành theo giá thị trường, nhưng cũng không ít ý kiến đề nghị giữ nguyên khung giá Nhà nước quy định, chỉ nên điều chỉnh giảm khung thời gian hiệu lực; số ý kiến khác của chuyên gia cho rằng: chưa có cơ sở xác định giá đất thị trường trong khi đây là một yếu tố rất phức tạp, mang tính khoa học cao, đòi hỏi cần có sự thống nhất; số chuyên gia khác và cả phía hiệp hội bất động sản ở số địa phương đưa ra nhận định cho rằng “giá đất quy định trong bảng giá đất của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường 30 – 50%”; hoặc có chuyên gia kinh tế nhận định các mức chệnh lệch khung giá quy định của Nhà nước so với giá thị trường mức này, khoảng kia.v.v..,

Có thể thấy nhiều ý kiến thảo luận hết sức sôi nổi, song tựu trung chưa xác định sự chênh lệch giá thị trường đúng bản chất thật của nó. Cần nhấn mạnh “giá đất phổ biến” được hiểu là quan hệ cung - cầu cân bằng tại mức giá thật của thị trường trong bối cảnh không tồn tại sự hiện diện các biến số tiêu cực về giá. Nhìn chung các nhận định đưa ra dựa vào “số liệu quan sát thực tế” hiện hữu được ghi nhận từ “hình thức” vận hành thị trường, tuy nhiên nhận định bối cảnh thị trường đất đai, bất động sản Việt Nam vừa qua cho thấy có sự vênh với “bản chất” thật của nó, thực trạng thị trường vận hành rõ ràng có sự bóp méo, “sốt, nóng, ảo”, giá tăng nhanh chạy theo dòng đầu cơ tạo ra thị trường cân bằng cung - cầu tại những mức giá ảo, giá cả thị trường bất động sản có lúc liên tục tăng nóng, chưa xác thực giá chung của thị trường, nhiều địa phương tăng ảo, sốt giá, các đợt sốt giá đất ở một số khu vực đô thị, nông thôn mỗi đợt tăng từ vài chục đến hàng trăm lần.

Theo các chuyên gia nhận định có nhiều nguyên nhân làm rối loạn thị trường trong đó hoạt động bắt tay làm giá, thổi giá, truyền thông bất cân xứng đẩy giá, tâm lý hấp dẫn lợi nhuận đầu tư, đầu cơ đám đông ở các phân khúc, sai sót trong phát hành trái phiếu, chứng khoán mà căn nguyên do khung giá Nhà nước điều chỉnh tăng bám theo giá ảo, dẫn đến thị trường thiết lập cung - cầu giá cả cân bằng ảo tạo kẻ hở vi phạm pháp luật, thu lợi bất chính, gây bất lợi thị trường, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế. Vì vậy, nếu việc tham chiếu số liệu thị trường không tính yếu tố biến số tiêu cực sẽ thiếu chắc chắn xác thực mức chênh lệch thật giữa giá nhà nước quy định và giá thị trường. Theo tôi, về khía cạnh khoa học kinh tế, ta nên xem xét đánh giá toàn diện dữ liệu thị trường, loại bỏ các biến số tiêu cực, kể cả sử dụng giá năm gốc để nhận định về thị trường cân bằng cung - cầu giá cả thật ở hiện tại.

PV: Ông có thể nói rõ hơn về cách xác định cung - cầu, giá cả cân bằng thị trường đúng bản chất thật đất đai, bất động sản?

TS. Nguyễn Văn Vẹn: Việc xác định quan hệ cung - cầu và giá cả cân bằng thị trường đất đai, bất động sản đúng bản chất thật ở các phân khúc thị trường không quá phức tạp. Khía cạnh kinh tế vi mô, sự “di chuyển” điểm cân bằng trên đường cầu hay “dịch chuyển” đường cầu sẽ thiết lập điểm cân bằng cung - cầu, giá cả mới. Quá trình xác lập này phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong đó yếu tố quyết định nhất là “thu nhập khả dụng” của người dân để xác lập cầu sản phẩm đất đai, bất động sản cụ thể hay thu nhập bình quân đầu người địa phương, khu vực để xác lập cầu sản phẩm đất đai, bất động sản theo từng phân khúc thị trường.

Chúng ta biết rằng trong dài hạn quy mô nguồn cung sản phẩm thực tế nói chung và đất đai, bất động sản có xu hướng dịch chuyển về sản lượng cân bằng. Như chia sẽ ở trên đất đai, bất động sản được xem là “sản phẩm cơ bản, thiết yếu” vì vậy giả cả thị trường đất đai, sản phẩm bất động sản được tạo ra cũng phải vì mục đích phục vụ con người, bài toán cân bằng cung - cầu giá cả đúng bản chất thật của thị trường có sự điều tiết linh hoạt của nhà nước sao cho loại bỏ các biến số tiêu cực và làm sao tất cả mọi người dân đều được tiếp cận đất đai, bất động sản ở các phân khúc của nhà ở “thị trường hàng hóa và dịch vụ” theo thu nhập khả dụng của họ; đảm bảo đối tượng, công nhân, người nghèo, người yếu thế tiếp cận nhà ở “thị trường điều tiết xã hội” và phát huy hiệu quả đất đai, bất động sản, dự phòng, bảo đảm nguồn cung đầu vào cho quá trình sản xuất ở “thị trường các yếu tố sản xuất”.

PV: Ông có khuyến nghị gì về bỏ khung giá Nhà nước quy định khi sửa đổi luật đất đai?

TS. Nguyễn Văn Vẹn: Đảng ta khẳng định: “Nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam là nền kinh tế vận hành đầy đủ, đồng bộ theo các quy luật của kinh tế thị trường, đồng thời bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Đó là nền kinh tế thị trường hiện đại và hội nhập quốc tế; có sự quản lý của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa”. Vì vậy, theo tôi khi sửa đổi luật đất đai lần này nên mạnh dạn bỏ hẳn khung giá đất do Nhà nước quy định và nên trao quyền cho Chính phủ “cơ chế đặc biệt” điều hành giá, thẩm quyền quyết định tạo nguồn cung đất đai, bất động sản linh hoạt nhằm để tối ưu hiệu quả nguồn tài nguyên đất, nguồn cung bất động sản bảo đảm mang lại lợi ích hài hòa, to lớn cho Nhà nước, người dân, doanh nghiệp và cho toàn xã hội, giảm phân hóa giàu nghèo, giảm tối thiểu các rủi ro trong quá trình phát triển, để mọi người dân Việt Nam điều có cơ hội tiếp cận các phân khúc nhà ở, sản phẩm “cần thiết, cơ bản” theo thu nhập khả dụng của họ.

Tất nhiên khi “trao quyền đặc biệt” quản lý “sản phẩm đặc biệt” sẽ có cơ chế “kiểm soát quyền lực đặc biệt” quá trình vận hành điều tiết thị trường phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển thị trường bất động sản bền vững tổng thể quốc gia, trong đó bài toán “kế hoạch thị trường” căn cơ, “quyền lực điều tiết” tạo ra quy mô nguồn cung đất đai, bất động sản nhanh chóng, kịp thời cho thị trường trên bình diện cả nước, theo thu nhập khả dụng, bình quân thu nhập đầu người và nhu cầu thật của thị trường, loại bỏ các biến số tiêu cực đảm bảo cân bằng cung – cầu, giá cả thật ở cả ba cả thị trường:

Một là, thị trường hàng hóa và dịch vụ - phục vụ nhu cầu thật về nhà ở, có thể phân loại nhu cầu thật nhà ở theo thu nhập kéo theo kiểm soát nguồn cung phân khúc nhà ở được hình thành.

Hai là, thị trường các yếu tố sản xuất - nhu cầu sử dụng đất đai, bất động sản, dự phòng hình thành nguồn cung đầu vào cho quá trình sản xuất, kiểm soát chặt chẽ chuyển đổi mục đích sử dụng từ thị trường hàng hóa, dịch vụ sang thị trường các yếu tố sản xuất thực hiện mục đích sử dụng cho sản xuất, kinh doanh từ đó thiết lập cung - cầu giá cả thị trường.

Ba là, thị trường điều tiết xã hội - xây dựng quỹ dự phòng nguồn cung đất đai bảo đảm điều tiết vĩ mô, điều tiết giá, phân phối nhà ở xã hội đúng đối tượng, công nhân, người nghèo, người yếu thế. Tôi được biết, ở các nước quy hoạch tổng thể quốc gia tạo ra lượng cung ở các phân khúc thị trường bất động sản khá dồi dào, thông thường duy trì ổn định mức cao hơn gấp 3 lần dân số địa phương, quốc gia, vì vậy xác lập cung - cầu, giá cả thị trường luôn luôn thật và hết sức ổn định ở các phân khúc thị trường, tạo ra sự cân bằng cả ba “thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường các yếu tố sản xuất” không còn kẻ hở điều hành “giật cục” giá bất động sản, lủng đoạn thị trường, với mô hình kinh tế của nước ta thì “như tôi đã chia sẻ mọi người dân phải được tiếp cận nhà ở trong thu nhập khả dụng của họ”.

Ngoài ra, khi được trao quyền linh hoạt, chính phủ tham gia điều tiết, kiểm soát trật tự giao dịch mua bán, chuyển đổi công năng đất đai và tài sản khác gắn với đất đai, bất động sản trên thị trường cần chú ý tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc, quy luật thị trường, tuân thủ các quy định của pháp luật và bảo đảm quá trình này được kiểm soát trên bình diện quốc gia, thông qua triển khai hệ thống định danh ứng dụng công nghệ thông tin xử lý dữ liệu lớn cấp quốc gia khuyến nghị các địa phương xây dựng hệ thống định danh và kiểm soát giao dịch đất đai, bất động sản tích hợp vào hệ thống quốc gia phục vụ quản trị và vận hành ứng dụng công nghệ thông tin, thông tin công bố công khai, minh bạch.

Cuối cùng, chúng ta không nên quá lo lắng về sự sụp đổ của thị trường bất động sản, tôi đồng tình theo hướng này, chúng ta hãy theo thông lệ chung thế giới để cho thị trường xác lập cung - cầu, giá cả về đúng bản chất thật của nó. Khi nhìn vào tổng thể nền công nghiệp và công nghiệp sáng tạo quốc gia còn khá bền bộn, còn nhiều trăn trở lo lắng cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước sắp tới, vì vậy dòng vốn nên được dịch chuyển cân bằng các lĩnh vực, ưu tiên vào những lĩnh vực mới này, các doanh nghiệp trong phạm vi có thể, hãy dũng cảm đi vào những lĩnh vực mới, sáng tạo quốc gia, nâng cao năng lực cạnh trạnh để đối diện với áp lực quốc tế hóa, bối cảnh cạnh tranh toàn cầu./. 

PV: Xin cảm ơn TS. Nguyễn Văn Vẹn đã có cuộc trao đổi thẳng thắn này với phóng viên Báo Điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam./.